城市更新：迈向高质量可持续发展的城市振兴之路
01城市更新内涵与概念
城市更新，亦称城市振兴或城市有机更新，是指对城市中已不适应现代化城市社会生活的区域进行有计划、有必要的改建活动。从广义角度看，城市更新是为满足生产生活发展需求，对城市建成区空间形态与功能开展可持续改善的建设活动，涵盖城市复苏、复兴、改造、再开发、重建等多种形式，是一个伴随城市发展持续存在且内容不断演变的长期过程。城市更新是一个受到全球广泛关注的话题，它体现了城市发展的一种客观规律和现象。在英语语境中，这一概念也存在多种表述方式，对应到中文常见译法包括：
02城市更新的演进历程
我国城市更新发展历程与国家经济社会发展阶段紧密相连，呈现出明显的阶段性、制度性与政策性特征。
初期阶段（1949-1977年）：在经济恢复和建设初期，城市更新主要聚焦于棚户区整治与危旧房改造，由政府出资主导，重点保障职工基本住房安全。
改革开放阶段（1978-1990年）：随着改革开放推进，城市功能建设成为国家战略重点，形成“政府主导、市场辅助”机制，城市更新侧重于基础设施和居住环境的改善。
市场化探索阶段（1990-2012年）：土地市场化、住房商品化政策推进，进入“政企合作”模式盛行阶段。通过土地出让引入社会资本，广泛开展旧城拆迁、低效用地再开发、退二进三等行动，实现城市经济结构与空间结构同步调整。
高质量发展阶段（2012年至今）：新型城镇化战略提出后，城市更新重心从“大拆大建”转向“有机更新”“社区微更新”等，强调公共参与、文化传承与生态保护，路径更加多元、精细和可持续，注重“以人为本”的更新理念。
03当前政策导向与重点任务
党的二十大报告提出：实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性和智慧城市。
2025年1月，国务院常务会议指出：“城市更新关系城市风貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。”
2025年5月，中共中央国务院印发《关于持续推进城市更新的意见》，提出八项任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂房、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。
2025年7月，中央城市工作会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的新阶段。同时还提出要建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”，”以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”。
2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出：优化现代化城市体系、培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市空间、推动城市绿色低碳转型、增强城市安全韧性、促进城市文化繁荣发展、提升城市治理能力水平，进一步回应了中央城市工作会议七项工作任务，城市更新的重要性不言而喻。
04各地实践与创新探索
北 京: 构建五大更新体系，推进更新行动实效
北京市在城市更新中严格贯彻落实总体规划“控增量、促减量、优存量”的工作要求，坚持规划引领、街区统筹，坚持政府引导、市场运作，坚持政策推动、项目带动。在五大更新体系支撑下不断改革探索，凝聚共识。
北京市城市更新示范项目（部分）
1、建立更新工作体系。按照“总体规划—专项规划—街区控规—行动计划”的工作思路，以街区为基本单元，以存量建筑为主体，自上而下统筹开展更新工作。
2、探索更新方法体系。探索“清单式”“菜单式”工作模式，以昌平区回龙观天通苑地区存量街区控规为样板，通过体检评估找问题，形成问题清单和资源清单；多元协商问需求，形成需求清单和愿景清单；整体策划配政策，形成策略清单和政策清单；制定计划推行动，形成任务清单和项目清单。
3、强化更新组织体系。依托基层社区治理，搭建多元协商平台，推动责任规划师制度实施，打通从规划编制、审批、实施、管理全流程参与的路径，广泛参与微空间改造和基层精细化治理各个环节，努力让政府、市场、社会、公众形成合力。
4、构建更新动力体系。制定适用于北京城市更新的“1+N+X”系列政策，通过持续释放政策红利，赋予更多更新动力。
5、完善更新实施体系。建立长期动态跟踪推进机制，滚动集成更新任务和项目，动态纳入城市更新行动计划，整体推动物质空间与城市治理“双提升”。
广 州：夯实规划体系，强化存量再利用
广州市坚持国土空间规划引领，将城市更新纳入国土空间规划“一张图”，形成以存量资源再利用为主线的空间发展模式。建立总体规划定目标、定重点，专项规划建路径、建机制，详细规划控指标、定功能的城市更新规划管控传导机制。坚持专家领衔、集体审议、投票表决、全程公开的规划委员会审议制度。
广州市城市更新落实城市发展战略规划实施策略图
1、建立完善的城市更新单元管理制度。广州出台了城市更新单元详细规划编审报批及产业配置、设施配套、交通评估等工作指引，构建了产城融合职住平衡指标体系。
2、注重历史文化和公共利益保护，坚持“以人民为中心”。一方面，编制《广州市城市更新与历史文化保护协调规划》，夯实历史文化名城保护管控底线及“底版”数据，提出城市更新与历史文化保护利用项目的组合实施路径。另一方面，编制《广州市城市更新（城中村改造）公共服务设施综合布点规划》，明确教育、医疗、养老、文化、体育、环卫等16项设施配套要求。
3、强化刚性管控。严格落实“三线”（永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界）、绿线、历史文化保护等要求，科学合理确定规划指标，配置高质量产业空间，完善公共服务设施和市政基础设施，增加保障性住房供给。将城市更新单元详细规划作为城市更新项目规划许可、改造实施的法定依据。
4、探索弹性管控。因地制宜制定地方标准，积极尝试存量地区的容积率上限和容积率奖励细则，提升城市空间品质，引导城市更新高质量健康发展。
长 沙：“一张图”，引领城市更新全生命周期管理
长沙市在城市更新中坚持规划引领、评估先行，以综合效益为导向，以国土空间规划“一张图”为抓手，实行差异化更新、全生命周期管理。
浏阳市百川里片区入选全国城镇老旧小区改造类典型案例
1、明确机制设置。出台《关于全面推进城市更新工作的实施意见》，构建“总体—片区—项目”的更新规划管理制度，全面衔接国土空间规划体系，实现规划意图层层传导，保障年度重大项目实施。
2、体检评估识别问题。依托国土空间规划“一张图”，开展国土空间规划城市体检评估，以城市空间结构为评估对象，找出现状与规划的问题，明确更新管控策略。更新单元层面依托控规实施评估，科学诊断片区发展症结，指导更新规划编制。
3、资源要素保障。加强土地要素保障与城市更新工作管理联动，不断完善城市更新图层，有效解决批而未供、闲置用地等历史遗留问题。
4、可持续更新。在推进城市更新过程中，转变单一经济效益导向，探索产业、民生和文化效益“最大公约数”的可持续城市更新途径。
5、因地制宜。在差异化更新的理念下，将建成区划分为更新核心区域和外围区域两个部分，核心区域以历史文化保护和综合整治为主，逐步向外疏解人口及非核心城市功能，外围区域承接核心区疏解功能，加快片区功能布局完善，提升城市品质。
05结语
城市更新是城市发展的永恒主题，新时期城市更新已从单纯物质空间改造，转向经济、社会、文化、环境等多维度综合提升。成功的城市更新项目需要平衡历史保护与未来发展、经济效益与社会价值、硬件改善与软件提升等多重关系，最终实现城市高质量可持续发展与人民生活质量提升的有机统一。
通讯员：陈珈琪、一审：孙思敏、二审：吴颖、三审：喻常雄